Блог

ДОГОВОР АРЕНДЫ НЕЖИЛОГО НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА

28 января 2020

Часто к нам обращаются с вопросами относительно заключения договора аренды нежилой недвижимости для использования таких объектов в предпринимательской деятельности и как правило в первую очередь просят дать типовой договор аренды недвижимого имущества особо не заботясь о проблемах, которые могут возникнуть в дальнейшем как при заключении договора так и при его исполнении.

В какой-то части наши клиенты и правы – зачем утруждать себя подготовкой и проработкой проекта договора, согласованием дополнительных условий  с контрагентами, если можно взять уже готовый договор вписать туда несколько цифр и слов, указать свои реквизиты и получить готовый договор.

Возможно они и правы, но только отчасти. Типовой договор обычно содержит только существенные условия, то есть условия, установленные действующим законодательством Украины, по которым стороны обязательно должны договориться и не более того.

Однако сам по себе каждый объект недвижимости индивидуален, имеет отличительные особенности от других объектов, особенности эксплуатации, да и у сторон договора имеются свои личные, особенные требования относительно условий договора, которые не могут быть предусмотрены типовым шаблоном.

Посмотрим на условия договоров аренды нежилых объектов недвижимости и на требования к таким договорам. 

В первую очередь необходимо обратить внимание, что законодатель для договоров аренды имущества определил условия, по которым стороны обязательно должны договориться и отразить в договоре. Такие условиями называются существенными. В противном случае такой договор может рассматриваться не заключенный и как следствие не порождающий прав и обязанностей для сторон.

Существенные условия для договоров аренды имущества являются:

- объект аренды, его характеристики, в то числе стоимость;

- срок, на который заключается договор аренды;

- размер арендной платы;

- порядок передачи и возврата арендуемого имущества. В случае если сторонами договора являются субъекты хозяйствования (юридические лица, физические лица – предприниматели), то кроме условий указанных выше, существенными являются:

- порядок индексации арендной платы;

- порядок использования амортизационных отчислений.

Обращаем внимание, что здесь мы рассматриваем особенности заключения договоров аренды имущества негосударственной формы собственности.

Иные условия договоров аренды недвижимого имущества стороны могут определить по своему усмотрению. Из своей практики отметим, что обычно такими условиями являются:

- порядок оплаты и использования коммунальных услуг, энергоресурсов (будет ли арендатор компенсировать их стоимость либо заключит самостоятельно договора на поставку таких услуг и др.);

- обязательства арендатора по компенсации платежей за земельный участок, на котором расположен объект аренды, определение порядка пользования таким участком;

- право арендатора передать объект аренды в субаренду без согласия арендодателя либо порядок получения такого согласия;

- порядок осуществления ремонта объекта аренды и возможная компенсация таких затрат;

- возможность расторжения договора аренды в одностороннем порядке, порядок такого расторжения;

- условия и порядок изменения размера арендной платы (по чьей инициативе, в какие сроки, в каком размере и т.д.);

- порядок осуществления платежей по договору аренды.

    Мы указали условия, которые стороны договора  достаточно часто предусматривают в нем, при заключении и это только их малая часть, поэтому содержание типового договора не может охватить и предусмотреть все потребности и желания сторон, а также все обстоятельства, которые могут возникнуть в дальнейшем при пользовании арендуемым имуществом.  

    Безусловно, большинство условий регулируется действующим законодательством, но как правило такие правовые нормы являются диспозитивными, то есть дают возможность сторонам самостоятельно решать, как их применить.

Необходимо понимать, что заключая договор аренды недвижимого имущества, стороны договора устанавливают правила, которые будут регулировать отношения арендодателя и арендатора в течение всего срока действия договора и соответственно чем подробней будут такие правила, чем больше условий они охватят, тем проще будет сторонам в будущем при исполнении условий договора.

Мы настоятельно рекомендуем использовать типовые договора аренды нежилого недвижимого имущества только в исключительных случаях, заключая такие договора заранее планировать порядок использования арендованного имущества, вероятные изменения  в порядке его использования и детализировать условия договора аренды в зависимости от особенностей самого объекта недвижимости.

Теперь, когда мы несколько слов сказали об определении условий договора аренды нежилого недвижимого имущества, хотим напомнить основные постулаты таких договоров, по которым у сторон договора аренды возникают вопросы или становятся для них неожиданностью.

Форма договора – письменная, а в случае если договор заключается на срок три года и выше, то он подлежит обязательному нотариальному удостоверению, а право пользования таким недвижимым имуществом подлежит обязательной государственной регистрации в порядке определенном Законом Украины «О государственной регистрации имущественных прав на недвижимое имущество и их отягощений».        

  Договор аренды это реальный договор, поэтому право пользования арендуемым имуществом возникает у арендатора с момента передачи ему такого имущества, с этого же момента осуществляется начисление арендной платы за пользование имуществом. В свою очередь, прекращение права пользования и начисления арендной платы происходит с момента возврата имущества арендодателю. Передача и возврат арендуемого имущества обязательно должны оформляться соответствующими актами.

В случае смены собственника объекта аренды, к новому собственнику переходят права и обязанности по договору аренды, а договор аренды не прекращает свое действие, но при этом стороны могут изменить такой порядок и предусмотреть прекращение договора аренды в случае смены собственника.    

Арендатор, который надлежащим образом выполняет условия договора аренды, в случае продажи объекта аренды, имеет приоритетное право перед третьими лицами на его покупку.

Тема аренды недвижимого имущества достаточно многогранна и ее невозможно раскрыть в одной статьей, но надеемся, что эта статья будет полезна для Вас.

Главное, что мы советуем – Договаривайтесь на берегу, прежде чем сесть в лодку или обращайтесь к профессионалам

Адвокат

Андрей Антоненко

Оставьте данные, мы с вами свяжемся