Блог

ДОГОВІР ОРЕНДИ НЕЖИТЛОВОГО НЕРУХОМОГО МАЙНА

28 січня 2020

Часто до нас звертаються з питаннями щодо укладення договору оренди нежитлової нерухомості для використання таких об'єктів у підприємницькій діяльності та як правило в першу чергу просять дати типовий договір оренди нерухомого майна особливо не переймаючись проблемами, які можуть виникнути в подальшому як при укладенні договору так і при його виконанні.

В якійсь частині наші клієнти і праві - навіщо ускладнювати собі життя підготовкою і опрацюванням проекту договору, узгодженням додаткових умов з контрагентами, якщо можна взяти вже готовий договір вписати туди кілька цифр і слів, вказати свої реквізити і отримати готовий договір.

Можливо вони і мають рацію, але тільки почасти. Типовий договір зазвичай містить лише суттєві умови, тобто умови, встановлені чинним законодавством України, щодо яких сторони повинні домовитися і не більше того.

Однак сам по собі кожен об'єкт нерухомості індивідуальний, має відмінні риси від інших об'єктів, особливості експлуатації, та й у сторін договору є свої особисті, особливі вимоги щодо умов договору, які не можуть бути передбачені типовими шаблоном.

Подивимося на умови договорів оренди нежитлових об'єктів нерухомості і на вимоги до таких договорів.

В першу чергу необхідно звернути увагу, що законодавець для договорів оренди майна визначив умови, щодо яких сторони повинні домовитися і відобразити в договорі. Такі умовами називаються істотними. В іншому випадку такий договір може розглядатися не укладений і як слідство не породжує прав і обов'язків для сторін.

Істотні умови для договорів оренди майна є:

- об'єкт оренди, його характеристики, в той числі вартість;

- термін, на який укладається договір оренди;

- розмір орендної плати;

- порядок передачі та повернення орендованого майна. У разі якщо сторонами договору є суб'єкти господарювання (юридичні особи, фізичні особи - підприємці), то крім умов зазначених вище, істотними є:

- порядок індексації орендної плати;

- порядок використання амортизаційних відрахувань.

Звертаємо увагу, що тут ми розглядаємо особливості укладення договорів оренди майна недержавної форми власності.

Інші умови договорів оренди нерухомого майна сторони можуть визначити на свій розсуд. Зі своєї практики відзначимо, що зазвичай такими умовами є:

- порядок оплати і використання комунальних послуг, енергоресурсів (чи орендар компенсувати їх вартість або укладе самостійно договору на поставку таких послуг і ін.);

- зобов'язання орендаря по компенсації платежів за земельну ділянку, на якій розташований об'єкт оренди, визначення порядку користування такою ділянкою;

- право орендаря передати об'єкт оренди в суборенду без згоди орендодавця або порядок отримання такої згоди;

- порядок здійснення ремонту об'єкта оренди та можлива компенсація таких витрат;

- можливість розірвання договору оренди в односторонньому порядку, порядок такого розірвання;

- умови і порядок зміни розміру орендної плати (з чиєї ініціативи, в які строки, в якому розмірі і так далі);

- порядок здійснення платежів за договором оренди.

Ми вказали умови, які сторони договору досить часто передбачають в ньому, при укладанні і це тільки їх мала частина, тому зміст типового договору не може охопити і передбачити всі потреби і бажання сторін, а також всі обставини, які можуть виникнути в подальшому при користуванні орендованим майном.

Безумовно, більшість умов регулюється чинним законодавством, але як правило такі правові норми є диспозитивними, тобто дають можливість сторонам самостійно вирішувати, як їх застосувати.

Необхідно розуміти, що укладаючи договір оренди нерухомого майна, сторони договору встановлюють правила, які регулюватимуть відносини орендодавця і орендаря протягом всього терміну дії договору і відповідно чим детальніше будуть такі правила, чим більше умов вони охоплять, тим простіше буде сторонам в майбутньому при виконанні умов договору.

Ми настійно рекомендуємо використовувати типові договори оренди нежитлового нерухомого майна лише у виняткових випадках, укладаючи такі договори заздалегідь планувати порядок використання орендованого майна, ймовірні зміни в порядку його використання і деталізувати умови договору оренди в залежності від особливостей самого об'єкта нерухомості.

Тепер, коли ми кілька слів сказали про визначення умов договору оренди нежитлового нерухомого майна, хочемо нагадати основні постулати таких договорів, за якими у сторін договору оренди виникають питання або стають для них несподіванкою.

Форма договору - письмова, а в разі якщо договір укладається на термін три роки і вище, то він підлягає обов'язковому нотаріальному посвідченню, а право користування таким нерухомим майном підлягає обов'язковій державній реєстрації в порядку визначеному Законом України «Про державну реєстрацію майнових прав на нерухоме майно та їх обтяжень ».

Договір оренди це реальний договір, тому право користування орендованим майном виникає у орендаря з моменту передачі йому такого майна, з цього ж моменту здійснюється нарахування орендної плати за користування майном. У свою чергу, припинення права користування та нарахування орендної плати відбувається з моменту повернення майна орендодавцю. Передача і повернення орендованого майна обов'язково повинні оформлятися відповідними актами.

У разі зміни власника об'єкта оренди, до нового власника переходять права та обов'язки за договором оренди, а договір оренди не припиняє свою дію, але при цьому сторони можуть змінити такий порядок і передбачити припинення договору оренди у разі зміни власника.

Орендар, який належним чином виконує умови договору оренди, в разі продажу об'єкта оренди, має пріоритетне право перед третіми особами на його покупку.

Тема оренди нерухомого майна досить багатогранна і її неможливо розкрити в одній статті, але сподіваємося, що ця стаття буде корисна для Вас.

Головне, що ми радимо - Домовляйтеся на березі, перш ніж сісти в човен або звертайтеся до професіоналів

Адвокат

Андрій Антоненко

Залиште дані, ми з вами зв’яжемось